Vlastiti dom mora biti ostvariv i bez obiteljskoga nasljedstva
- Detalji
- Objavljeno: Četvrtak, 05 Studeni 2026 09:01
Može li zaposleni građanin vlastitim radom riješiti stambeno pitanje? Koliko mu u tome pomaže rast plaće, a koliko mogućnosti određuju nasljedstvo, roditeljska štednja ili darovano zemljište? Što država može učiniti kako bi mladim ljudima olakšala osamostaljenje i osnivanje obitelji?
To su bila glavna pitanja niza „Vlastita nekretnina: životni cilj ili privilegij?“, u kojemu smo kroz razgovore sa stručnjacima i analitičke tekstove razmotrili dostupnost stanovanja u Hrvatskoj.
Objavljeni prilozi pokazali su da redovit posao i uredna primanja mnogim građanima više nisu dovoljni za kupnju odgovarajuće nekretnine, osobito u Zagrebu i na obali. Cijene, mogućnosti kreditiranja i potreba za početnim kapitalom stvaraju prepreke koje se teško svladavaju samo mjesečnom štednjom. Istodobno, dugoročan najam često je skup i nedovoljno siguran za planiranje obiteljskoga života.
Jednaka plaća, različite mogućnosti
Ekonomist i agent za prodaju nekretnina Ivan Jelkić upozorio je na važnost obiteljske pomoći mladim kupcima. Ona ne mora pokriti većinu cijene stana. Novac potreban za učešće, porez i druge troškove može odlučiti hoće li mlada osoba kupiti nekretninu ili još godinama ostati u najmu i roditeljskom domu.
Analiza kreditne sposobnosti pokazala je koliko su mogućnosti građanina s jednom plaćom ograničene. U prikazanom izračunu medijalna plaća omogućivala je kupnju tek nešto više od četrdeset četvornih metara zagrebačke komercijalne novogradnje, uz tridesetogodišnju otplatu, veliko opterećenje dohotka i osigurana vlastita sredstva. Dvije redovite plaće znatno popravljaju računicu, ali ni tada ne nestaju početni troškovi i rizici dugoročnoga zaduživanja.
Obiteljska pomoć u Hrvatskoj ima dugu tradiciju. Roditelji su djeci pomagali zemljištem, gradnjom, uređenjem kata kuće i zajedničkim krestanovanjem. Takva solidarnost mnogim obiteljima i danas omogućuje dom. No treba postojati ostvariv put i za građane čiji roditelji nemaju nekretninu ili ušteđevinu koju mogu prenijeti djeci.
Razlike u obiteljskoj imovini utječu i na kasniji život. Ranija kupnja može značiti manji kredit, manje plaćenih kamata i više novca za djecu i svakodnevne potrebe. Kupac koji početni kapital tek mora uštedjeti za to vrijeme plaća najamninu i suočava se s mogućim daljnjim rastom cijena.
Pad broja prodaja ne jamči jeftinije stanove
Jedan od važnih zaključaka niza jest da se cijene nekretnina ne mogu objasniti samo plaćama građana koji kupuju svoj prvi dom. Na tržištu sudjeluju i kupci s većom ušteđevinom, vlasnici koji prodaju drugu nekretninu, ulagači i strani kupci. Njihove mogućnosti razlikuju se od mogućnosti mladoga kućanstva koje ovisi o kreditu.
Agent Matija Kutnjak u razgovoru je opisao tržište na kojemu smanjenje broja kupoprodaja prati otpornost cijena na pad. Njegova iskustva iz poslovanja upozoravaju na nedostatak kvalitetne i cjenovno dostupne ponude, visoke troškove obnove starijih stanova te sve veće zanimanje za novogradnju u okolici Zagreba.
Manji broj realiziranih poslova zato sam po sebi ne jamči da će stanovi uskoro postati dostupniji. Dio prodavatelja može dugo čekati kupca, osobito ako prihod od prodaje namjerava uložiti u drugu, također skupu nekretninu. Građanima koji traže prvi dom teško je planirati život na očekivanju općega pada cijena.
Povećati ponudu ondje gdje ljudi mogu živjeti i raditi
Veća dostupnost stanovanja zahtijeva povećanje ponude u sredinama u kojima postoji stvarna potreba. Potrebni su priprema zemljišta, učinkovitiji administrativni postupci i predvidivi uvjeti gradnje, uz poštovanje prostornih i infrastrukturnih mogućnosti.
Važnu ulogu trebala bi imati javna stanogradnja. Njezin doprinos treba prikazivati brojem dovršenih i useljenih stanova, uz jasan podatak o ukupnom javnom trošku. Najava projekta ili prijenos zemljišta tek su početak posla. Za obitelj koja traži dom presudno je kada će stan biti dostupan, gdje se nalazi i koliko će ga plaćati.
Gradnju treba i s razvouskladitiem naselja. Dostupnost vrtića, škole, liječnika i javnoga prijevoza izravno utječe na kvalitetu života. vlPovoljnija kupoprodajna cijena može izgubiti dio prednosti ako kućanstvo mora održavati dva automobila i svakodnevno provoditi sate na putu.
Dugoročan najam mora omogućiti planiranje života
Visok udio vlasničkoga stanovanja u Hrvatskoj ne uklanja potrebu za uređenim tržištem najma. Dio građana ne može dobiti kredit, dio još prikuplja sredstva za kupnju, a dio zbog zaposlenja ili drugih okolnosti treba najam. Njihov položaj zaslužuje jednako ozbiljan pristup.
U tekstu o podstanarstvu pokazano je da trošak najamnine predstavlja samo dio problema. Obitelji trebaju znati mogu li ostati u stanu, pod kojim se uvjetima ugovor nastavlja i kakve ih promjene cijene mogu očekivati. Svako preseljenje donosi troškove, a roditeljima može poremetiti organizaciju rada, školovanja i skrbi o djeci.
Potrebni su jasni ugovori, pravila o pologu i održavanju te učinkovito rješavanje sporova. Vlasnicima treba osigurati naplatu i zaštitu imovine, a najmoprimcima ostvarivanje ugovorenih prava. Uz uređenje privatnoga najma treba postupno povećavati fond javnih i drugih priuštivih stanova za dugoročno stanovanje.
Pomoć kupcima može završiti u višoj cijeni
Analiza državnih mjera upozorila je na ograničenja subvencioniranja potražnje. Istraživanje učinaka subvencioniranih stambenih kredita pokazalo je da je program pridonio rastu cijena, osobito na aktivnijim tržištima. Korisnicima je olakšao otplatu, ali dio koristi od potpore mogao se prenijeti prodavateljima kroz više cijene.
To iskustvo treba uzeti u obzir pri oblikovanju novih programa. Povrat poreza pojedinoj obitelji može znatno pomoći, no njegov ukupni učinak treba zasebno istražiti. Potrebno je utvrditi koliko je građana zahvaljujući potpori uspjelo kupiti dom, komu je pomoć pripala i je li utjecala na ponašanje prodavatelja.
Osobito je važno dopiru li mjere do građana bez početnoga kapitala. Potpora kupnji teško pomaže osobi koja ne može zadovoljiti uvjete kreditiranja. Stambena politika mora obuhvatiti i ta kućanstva, osobito ona kojima tržišna najamnina odnosi velik dio prihoda.
Prazne nekretnine i regionalne razlike
Uključivanje praznih stanova u dugoročni najam ili prodaju može povećati ponudu. Ipak, ukupan broj nekorištenih nekretnina ne govori koliko ih je odmah useljivo ni koliko ih se nalazi ondje gdje postoji potražnja. Trošna kuća, nekretnina s neriješenim suvlasništvom i uređen prazan stan u gradu zahtijevaju različit pristup.
Uz porezne mjere treba razmotriti pomoć pri obnovi i otklanjanju pravnih prepreka, uz jasne uvjete dugoročnoga korištenja za stanovanje. Rezultate treba pratiti prema broju stvarno aktiviranih nekretnina.
Demograf Stjepan Šterc upozorio je i na razvoj demografski ispražnjenih područja. Dostupnije stanovanje ondje može biti prednost ako obitlejga prate posao, prometna povezanost i javne usluge. Beskamatni modeli financiranja, obnova postojećih kuća i mogućnost postupnoga stjecanja vlasništva prijedlozi su koje vrijedi razraditi, uz procjenu troškova i lokalnih potreba.
Mjerilo su dostupniji domovi
Stambena sigurnost važna je za osamostaljenje, brak i roditeljstvo. Njezin demografski učinak ipak treba promatrati zajedno sa zaposlenjem, prihodima, dostupnošću skrbi za djecu i drugim životnim okolnostima. Broj djece rođene u obiteljima korisnika neke potpore sam po sebi ne dokazuje koliko je rođenja potaknula upravo ta mjera.
Ovaj je niz pokazao potrebu za dugoročnijom i bolje usklađenom stambenom politikom. Među njezinim bi ciljevima trebali biti veća ponuda dostupnih stanova, sigurniji najam, pomoć građanima bez početnoga kapitala i povezivanje stanovanja s regionalnim razvojem. Svaki program pritom treba pratiti prema troškovima i stvarnim rezultatima.
Vlastiti dom za mnoge ostaje važan životni cilj. Koliko je taj cilj ostvariv vlastitim radom i štednjom, pokazuje i kakve mogućnosti hrvatsko društvo pruža mladim ljudima. Uspjeh stambene politike vidjet će se onda kada pomoć roditelja bude olakšavala osamostaljenje, a njezin izostanak prestane biti prepreka koju zaposleni građani godinama ne mogu svladati.
